Caso de estudio · Lehigh Acres, Lee County
Cómo un padre soltero en Lehigh Acres usó un préstamo puente después de atrasarse con la hipoteca
Un padre soltero que cría a cuatro hijos en una casa unifamiliar de Lehigh Acres se atrasó con la hipoteca cuando su mamá, que vivía con la familia y ayudaba con los gastos, se mudó, y la fecha de venta del foreclosure estaba a un mes. La casa valía unos $500,000 con aproximadamente $250,000 de plusvalía, así que un préstamo puente basado en la plusvalía de unos $350,000 pagó la hipoteca existente, incluyendo cerca de seis meses de pagos atrasados y cargos, más unos $40,000 de deudas de tarjetas de crédito, y le dio a la familia un solo pago y tiempo para estabilizarse antes de un refinanciamiento convencional planificado.
Los datos del prestatario se omiten por privacidad y las cifras están redondeadas. Esto describe un solo caso, no resultados típicos. Cada escenario se revisa de forma individual, el financiamiento puente basado en la plusvalía se cotiza caso por caso, y ningún préstamo, fecha de cierre ni resultado se puede prometer por adelantado.
La situación
Los pagos atrasados empezaron con un cambio en la casa, no con una mala decisión. El prestatario es un padre soltero con cuatro hijos que vive en una casa unifamiliar en Lehigh Acres, en Lee County. Su mamá vivía con la familia y aportaba al presupuesto de la casa. Cuando se mudó, el ingreso que cubría parte de los gastos del mes se fue con ella, y la hipoteca fue la cuenta que se quedó atrás.
Cuando me llamó, tenía unos seis meses de atraso en la hipoteca, con pagos vencidos y cargos del servicer acumulándose sobre el balance. También cargaba unos $40,000 en deudas de tarjetas de crédito. Ya había una fecha de venta de foreclosure en Lee County en el calendario, a un mes de distancia.
Lo que sí tenía era plusvalía. La casa valía unos $500,000 y el balance de la hipoteca era de unos $250,000, lo que dejaba aproximadamente $250,000 de plusvalía, cerca de 50% de relación préstamo-valor (LTV) antes de sumar los atrasos. Esa plusvalía, no su historial de pagos reciente, fue lo que hizo que valiera la pena estudiar el caso.
El reto
Un refinanciamiento con un banco no era realista con la hipoteca en default, y el ingreso del hogar en papel ya no coincidía con el que se usó para aprobar el préstamo original. El caso tenía varias cosas en contra al mismo tiempo:
- Una hipoteca con unos seis meses en default, con pagos vencidos y cargos acumulándose
- Unos $40,000 de deudas de tarjetas de crédito además de la hipoteca
- Un ingreso del hogar que bajó cuando se mudó un familiar que aportaba
- Cuatro hijos en la casa, lo que no dejaba espacio para cargar un segundo pago además de ponerse al día
- Una fecha de venta de foreclosure a un mes de distancia
- La necesidad de un plan realista para volver a un financiamiento a largo plazo
Lehigh Acres atrae muchísima atención de inversionistas y wholesalers desde el momento en que un dueño se atrasa, y las primeras ofertas que recibe una familia en esta situación casi siempre son para comprarle la casa barata. Con aproximadamente $250,000 de plusvalía en juego, vender bajo presión le habría costado mucho más que los atrasos. La pregunta era si esa plusvalía podía usarse para quedarse con la casa.
La solución: un préstamo puente basado en la plusvalía
La respuesta fue un préstamo puente evaluado sobre la plusvalía de la casa, no sobre el crédito ni el historial de pagos reciente del prestatario. Después de revisar el valor de la propiedad, el balance de la hipoteca, los atrasos, el calendario del foreclosure y el plan de salida, se estructuró un préstamo puente basado en la plusvalía de unos $350,000 con una fuente de private money. Algunos prestamistas lo llamarían un préstamo "bailout" de foreclosure; yo lo estructuro como un puente con la salida planificada antes del cierre.
El préstamo pagó la hipoteca existente de unos $250,000, un payoff que incluyó cerca de seis meses de pagos atrasados y cargos, y también pagó unos $40,000 de deudas de tarjetas de crédito. Contra un valor estimado de $500,000, el nuevo préstamo de unos $350,000 dejó la casa en aproximadamente 70% de LTV en este caso. Incluir los balances de las tarjetas en el mismo préstamo fue lo que convirtió varios pagos mensuales en uno solo; la calculadora para pagar deudas le muestra cómo funciona esa aritmética con sus propios números. El puente se estructuró a 36 meses y cerró antes de la fecha de venta programada.
La familia se quedó con la casa y pasó a un solo pago. La estructura les devolvió lo único que la fecha de venta les había quitado: tiempo. En lugar de tratar de resolver la falta de ingreso y los atrasos en el mismo mes, el prestatario pudo salir del default, liquidar las tarjetas y volver a un solo pago predecible, y después pasar a un período de estabilización a su propio ritmo.
Resumen del caso
- Ubicación de la propiedad
- Lehigh Acres, Lee County, Florida
- Tipo de propiedad
- Casa unifamiliar, ocupada por el dueño
- Hogar
- Padre soltero con cuatro hijos en casa
- Qué cambió
- El ingreso del hogar bajó cuando se mudó un familiar que aportaba
- Valor estimado de la propiedad
- Unos $500,000
- Hipoteca existente
- Unos $250,000
- Plusvalía estimada antes de los atrasos
- Unos $250,000 (cerca de 50% de LTV)
- Estado de la hipoteca al llamar
- Unos seis meses atrasado; el payoff incluyó pagos vencidos y cargos
- Otras deudas
- Unos $40,000 en balances de tarjetas de crédito
- Etapa del foreclosure
- Fecha de venta fijada, a un mes de distancia
- Solución de financiamiento
- Préstamo puente basado en la plusvalía (private money)
- Financiamiento aproximado
- Unos $350,000
- Lo que pagó el préstamo
- Payoff de la hipoteca (incluyendo cerca de seis meses de pagos atrasados y cargos) y unos $40,000 de deudas de tarjetas de crédito
- LTV aproximado después del cierre
- Cerca de 70% en este caso
- Plazo del puente
- 36 meses
- Penalidad por pago anticipado
- Ninguna
- Salida planificada
- Refinanciamiento convencional en unos 16 meses, si califica en ese momento
- Resultado
- La familia se quedó con la casa y pasó a un solo pago
Las cifras son aproximadas y corresponden solo a esta transacción. Los términos de cualquier otro caso dependen de su propia revisión de la propiedad, el título, el payoff y el prestamista, y se cotizan de forma individual.
La estrategia de salida
El préstamo puente nunca fue pensado como la hipoteca a largo plazo de la familia. Como en cada puente que ayudo a estructurar, la forma de salir de él se planificó antes del cierre:
Resolver
Pagar la hipoteca atrasada y los balances de las tarjetas, terminar el default y consolidar todo en un solo pago.
Estabilizar
Rehacer el presupuesto del hogar alrededor del ingreso que de verdad está entrando, con un solo pago predecible.
Crear historial
Construir un historial limpio de pagos a tiempo en el nuevo préstamo, que es lo que va a mirar el próximo prestamista.
Refinanciar
Buscar un refinanciamiento convencional unos 16 meses después, si el ingreso, el crédito y el historial de pagos califican en ese momento.
La meta del refinanciamiento convencional, planificado para dentro de unos 16 meses, es reemplazar el puente a corto plazo con un financiamiento a largo plazo para vivienda propia. Los préstamos puente que yo gestiono son de hasta 36 meses en la mayoría de los casos, sin penalidad por pago anticipado, así que si califica antes puede refinanciar en el momento en que califique, y si le toma más tiempo, el plazo le deja margen. Para una familia que espera recuperar su ingreso, esa flexibilidad es la mayor fortaleza de la estructura.
Ningún refinanciamiento está asegurado. Cualquier refinanciamiento futuro sigue sujeto al ingreso, el crédito, la elegibilidad del prestatario, la tasación, las guías del prestamista, las tasas y las condiciones del mercado al momento de solicitarlo.
Lo que hizo viable el caso
La plusvalía hizo viable el caso, y una salida creíble lo hizo responsable. Con unos $500,000 de valor y aproximadamente $250,000 de plusvalía antes de los atrasos, había suficiente margen para estructurar un puente sobre la propiedad manteniendo el LTV en un nivel que un prestamista privado pudiera aprobar. Un financiamiento de unos $350,000 contra el valor de $500,000 dejó el préstamo en aproximadamente 70% de LTV en este caso, y pagar los atrasos de la hipoteca y las tarjetas en el mismo préstamo le dejó al hogar un solo pago en lugar de varios.
La segunda pieza fue el plan. La caída del ingreso tenía una causa concreta, y el hogar tenía un camino realista hacia un presupuesto que funciona sin el familiar que se mudó. Eso le dio al puente un propósito más allá de ganar tiempo: abrió espacio para volver a un financiamiento a largo plazo en los términos de la familia, no bajo la fecha límite de un servicer.
Por qué un préstamo puente puede ayudar cuando una familia se atrasa
Cuando un dueño de casa con plusvalía se atrasa, las respuestas habituales del banco se cierran justo cuando la presión llega al máximo. Un refinanciamiento necesita un historial de pagos reciente limpio, una modificación depende del servicer, y vender bajo presión regala plusvalía que la familia tardó años en construir. Un préstamo puente para foreclosure basado en la plusvalía se evalúa principalmente sobre la propiedad y el plan, no sobre el historial de pagos reciente del prestatario. Los prestamistas privados y de préstamos puente normalmente evalúan:
- El valor de la propiedad
- El balance de la hipoteca existente y los atrasos
- La plusvalía disponible y el LTV
- La condición de la propiedad
- El calendario del foreclosure o de la subasta
- Si la casa está ocupada por el dueño
- La capacidad de cumplir una estrategia de salida creíble
Cada situación es distinta, y un préstamo puente no es la herramienta correcta para todos. A veces una modificación del préstamo, un reinstatement o una venta es el camino más conveniente, y comparar las opciones principales lado a lado es el primer paso correcto. Lo que se repite es que las opciones se reducen a medida que se acerca una fecha de venta, así que un dueño que ya empezó a atrasarse debe actuar temprano. Si la propiedad está en Lee County, así funciona el proceso de foreclosure local y dónde puede entrar el financiamiento. Si la caída del ingreso vino de perder el trabajo y no de un cambio en el hogar, esta guía explica ese escenario.
El financiamiento hipotecario no es asesoría legal. Una solicitud de préstamo no detiene un caso de foreclosure ni pospone una venta. Si usted tiene un caso de foreclosure activo o una venta programada, considere hablar pronto con un abogado de foreclosure en Florida sobre sus derechos y fechas límite.
Cómo contactar a Reinier
Reinier Cancio es un originador de préstamos hipotecarios licenciado en Florida (NMLS #1615071, licencia de Florida LO122218) con Bold Mortgage (NMLS #386834). Tiene su oficina en Miami y trabaja casos en toda Florida por teléfono, video y firma electrónica segura, en español o en inglés.
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- En línea: revisar mi situación (un formulario corto y confidencial, en inglés)
¿Atrasado con la hipoteca y con plusvalía en su casa?
Si usted es dueño de una casa en Florida con plusvalía y ya empezó a atrasarse en los pagos, ya sea por perder el trabajo, por un cambio en el hogar o por un gasto que no podía esperar, puede haber opciones de financiamiento que vale la pena revisar antes de que se fije una venta.
Mientras antes se evalúe la situación, más tiempo puede haber para determinar qué opciones existen de verdad. La aprobación nunca está asegurada y no todos los casos tienen una solución de financiamiento, pero de cualquier forma usted va a recibir una respuesta directa.
Última revisión: , por Reinier Cancio, NMLS #1615071.