¿Trabajando otra vez, pero todavía atrasado con la hipoteca? Por qué todavía no está resuelto — y qué puede ser posible aún.

Normalmente, todavía no. Los refinanciamientos convencionales y FHA miran su historial de pagos de la hipoteca, no solo sus ingresos, y un préstamo que está atrasado en este momento generalmente no califica al momento de la solicitud. Fannie Mae exige que la hipoteca actual esté al día al solicitar y trata un atraso de 60 días o más en los últimos 12 meses como una morosidad excesiva. Estar trabajando otra vez es necesario, pero no es la parte que lo está frenando.

Para la mayoría de los programas convencionales y FHA, el reloj es de aproximadamente 12 meses de pagos a tiempo — y empieza cuando el préstamo se pone al día, no cuando volvieron sus ingresos. Algunos expedientes FHA de tasa y plazo pueden revisarse antes con suscripción manual y por lo menos seis meses limpios, pero un pago tarde dentro de esa ventana generalmente reinicia la espera. Las reglas cambian, así que la fecha exacta se confirma con las reglas vigentes cuando solicite.

No. El foreclosure en Florida es un caso judicial, y sus plazos corren con el calendario del tribunal sin importar su empleo. Un trabajo nuevo le importa al servicer cuando usted pide un plan de pagos o una modificación, y le importa a cualquier prestamista que revise una estrategia de salida — pero nada en el caso se pausa por sí solo. Si ya presentaron un lis pendens o hay fecha de subasta, hable con un abogado de foreclosure de Florida sobre sus derechos legales y plazos.

Porque la reinstalación no es solo los pagos que faltaron. El servicer suma cargos por mora, y una vez que el caso pasa a los abogados suma los costos legales, cargos por inspección de la propiedad y cualquier adelanto de escrow que hizo para impuestos o seguro. La cotización puede salir bastante por encima de los pagos que faltaron una vez que se incluye todo eso. Pídale al servicer una cotización de reinstalación por escrito para ver cada renglón.

Cambia a qué puerta toca. Los pagos tarde le cierran la puerta del refinanciamiento convencional y FHA por aproximadamente 12 meses, pero no borran su plusvalía, y los programas puente basados en plusvalía califican por la propiedad y no por el crédito. El precio de ese cambio es el costo: un préstamo puente cuesta bastante más que una hipoteca convencional, así que solo tiene sentido como paso hacia un refinanciamiento o una venta, nunca como el lugar donde se queda. Si un expediente califica depende del prestamista, el título, el payoff y el tiempo.

Sí. Un plan de pagos, la reinstalación con ahorros o ayuda de la familia, o una modificación del préstamo casi siempre salen más baratos que pedir prestado contra su plusvalía, y hay que descartarlos primero por sus méritos. Bajo las reglas federales de servicio hipotecario, su servicer generalmente tiene que revisar una solicitud completa de mitigación de pérdidas, y un consejero de vivienda aprobado por HUD le ayuda a prepararla sin costo. Hable conmigo después de esas conversaciones, o a la par de ellas — no en lugar de ellas.