Glosario
Si le llegó una carta del banco o un papel de la corte y no entiende lo que dice, aquí está cada término explicado en español claro. Ninguna de estas palabras significa que ya perdió su casa. Varias significan justo lo contrario: que todavía tiene tiempo.
A–Z
Ordenados como usted se los encuentra — desde el primer aviso hasta después de la subasta. Para el proceso completo lea Cómo Detener un Foreclosure en Miami o Cómo Parar una Subasta. Esta página es información general, no asesoría legal.
Latín para “litigio pendiente” — el aviso que se registra en los récords oficiales del condado indicando que se presentó una demanda de foreclosure contra la propiedad. En Florida marca el INICIO del caso en corte, no el final de su propiedad. Los casos suelen tomar meses en llegar a sentencia, y ese tiempo es su margen para negociar, vender en sus términos, o conseguir un préstamo basado en plusvalía.
El sistema de Florida: el banco tiene que demandarlo en corte de circuito y ganar una sentencia antes de poder vender su casa. Aquí todo foreclosure pasa por un juez, lo cual crea tiempo y puntos de decisión que no existen en los estados donde el proceso es extrajudicial.
La orden de la corte que fija el total adeudado y programa la venta pública. Su fecha de subasta aparece en ese documento. Incluso después de la sentencia, un pago total antes de la venta todavía puede detener la subasta.
Los condados de Florida venden las casas ejecutadas en subastas públicas por internet administradas por el Clerk de cada condado. La fecha es real y se cumple — pero mientras la venta no se realice, un pago total todavía puede cerrar el caso. Nunca le pague a nadie por “encontrar” su fecha de subasta; todos los Clerks la publican gratis.
Ponerse al día con todo lo atrasado — pagos vencidos, cargos por mora y los costos legales del banco — en una sola suma, lo cual devuelve el préstamo a buen estado y termina el foreclosure. Muy efectivo si consigue los fondos; un préstamo basado en plusvalía es una manera de conseguirlos.
El total de lo que debe estando vencido: pagos perdidos más los cargos y costos acumulados. Los atrasos son lo que bloquea un refinanciamiento bancario normal — y precisamente lo que un préstamo puente o de rescate basado en plusvalía está diseñado para limpiar.
El valor de mercado de su casa menos todo lo que se debe sobre ella. En un préstamo basado en plusvalía, esto es lo que lo califica — no su puntaje de crédito. Los dueños con muchos años en la casa suelen tener bastante más plusvalía de la que creen.
Una hipoteca a corto plazo, calificada por la plusvalía de la casa, que paga el préstamo atrasado y detiene el foreclosure. Bien hecho es un puente: una herramienta con salida planificada de regreso al financiamiento convencional, no un destino final.
La misma herramienta por su nombre estructural — financiamiento a corto plazo que lo “puentea” de la crisis a la estabilidad, hasta 36 meses en la mayoría de los casos y típicamente sin penalidad por pago anticipado, con salida hacia un refinanciamiento convencional cuando el crédito se recupere. Confirme los términos en sus propios documentos antes de firmar.
Pedirle a su banco actual que cambie permanentemente los términos del préstamo. Está negociando con el mismo banco que lo demandó, en el tiempo de ellos y sin garantía — algunos dueños persiguen una modificación y un préstamo puente en paralelo.
Una pausa o reducción temporal de pagos que el banco acepta. Pospone el problema en vez de resolverlo: los montos no pagados siguen debiéndose, así que tenga la salida planificada antes de que termine la indulgencia.
Vender la casa por menos de lo que se debe, con permiso del banco. Detiene el foreclosure pero termina su propiedad — y en una venta apurada rara vez se captura el valor completo. Si vender de verdad es la mejor salida, venda en su propio tiempo siempre que sea posible.
Entregarle voluntariamente la escritura al banco a cambio de que lo libere de la deuda. Evita la subasta pero entrega la casa y toda la plusvalía que tenga — generalmente el último recurso para dueños con plusvalía significativa.
Un plan de pagos supervisado por la corte. Presentarlo activa una suspensión automática (automatic stay) que detiene inmediatamente una venta de foreclosure — un freno de emergencia real, con consecuencias de crédito y costo a largo plazo que merecen el consejo de un abogado de bancarrota, no de un prestamista.
Si la subasta produce más que el monto de la sentencia, el excedente le pertenece a USTED, el dueño anterior — no al banco. Los Clerks de Florida guardan esos fondos para ser reclamados. Cuidado con las compañías de recuperación que se llevan porcentajes grandes por papeleo que usted mismo puede presentar.
El documento que el Clerk emite al ganador de la subasta unos 10 días después de la venta, transfiriendo la propiedad. Es efectivamente el final del camino — todas las opciones de esta página funcionan únicamente ANTES de este punto.
Cuando un dueño fallece con la hipoteca atrasada, el reloj del foreclosure y el proceso de probate corren al mismo tiempo. Los préstamos de sucesión basados en plusvalía pueden limpiar atrasos y financiar la compra de la parte de otros herederos mientras la sucesión sigue abierta.
Cualquier “ayuda” que implique firmar la escritura de su casa, pagar honorarios grandes por adelantado, o que le digan que no contacte a su banco ni a un abogado. Verifique a cualquier prestamista en nmlsconsumeraccess.org, y consiga consejería gratis de agencias aprobadas por HUD antes de firmar algo que no entienda.
La carta que su servicer envía antes de demandar, indicando cuánto debe y dándole un plazo — comúnmente 30 días — para ponerse al día. Este es el punto más temprano y económico para actuar. Todavía no hay nada presentado en corte, no hay lis pendens registrado, y su crédito aún no ha recibido el golpe del foreclosure.
El momento en que el banco deja de pedirle los pagos atrasados y exige el saldo completo restante de una sola vez. La aceleración es la razón por la cual unos atrasos que parecían manejables se convierten en un problema de pago total, y es el disparador que convierte una morosidad en una demanda de foreclosure.
Cuando le entregan una demanda de foreclosure en Florida, generalmente tiene 20 días para presentar una respuesta escrita en la corte. Perder ese plazo arriesga una sentencia por incomparecencia — la forma más rápida de perder un caso en el que quizás tenía defensas. Responder no le cuesta nada y preserva todas las opciones de esta página.
La petición del banco para que el juez decida sin juicio, alegando que no hay hechos realmente en disputa. La mayoría de los foreclosures de Florida que nadie contesta terminan aquí y no en un juicio. Si usted no ha respondido al caso, este suele ser el paso que produce su sentencia final.
El derecho que da la ley de Florida de detener la venta pagando el total adeudado. Corre hasta que el Clerk presenta el certificado de venta — no hasta el martillazo de la subasta. Ese margen es estrecho pero real, y por eso un pago gestionado tarde todavía puede funcionar.
Si la subasta produce menos de lo que usted debe, el banco puede perseguirlo personalmente por la diferencia. Florida establece un límite de un año para buscar una deficiencia sobre propiedad residencial después de que se emite el certificado de título. Los dueños con plusvalía rara vez enfrentan una — este es un riesgo de propiedades que deben más de lo que valen.
En Florida una asociación puede ejecutar por cuotas de mantenimiento impagas de manera completamente separada de su hipoteca — y los saldos son mucho más pequeños, así que los dueños suelen ser tomados por sorpresa. Estar al día con la primera hipoteca no lo protege del lien de la asociación. Estos casos avanzan rápido y con frecuencia se resuelven con plusvalía moderada.
Una vía separada del foreclosure hipotecario. Los impuestos de propiedad impagos se venden como certificados de impuestos; después de aproximadamente dos años el tenedor del certificado puede solicitar un tax deed y forzar la venta. Usted puede estar al día con su hipoteca y aun así perder la casa por esta vía. Revise con el Tax Collector de su condado, no solo con su servicer.
La cifra escrita que indica exactamente cuánto se necesita para cerrar la deuda a una fecha dada — del servicer para la hipoteca, de la asociación para las cuotas. Toda solución real empieza con este número. Los montos que le dan verbalmente por teléfono no son suficientemente confiables para financiar sobre ellos.
Una conferencia estructurada de acuerdo entre el dueño y el banco. El programa residencial estatal de Florida terminó en 2011, pero varios circuitos todavía tienen mediación local y algunos jueces la ordenan caso por caso. Pregunte en el Clerk del circuito donde se presentó su caso si existe un programa.
Una hipoteca revertida no tiene pago mensual, pero igual puede ejecutarse — por impuestos de propiedad impagos, seguro de casa vencido, o por dejar de vivir en la propiedad. Los herederos también enfrentan un plazo de pago después del fallecimiento del prestatario.
El monto del préstamo dividido entre el valor de la casa. El financiamiento basado en plusvalía depende de este número mucho más que de su puntaje de crédito, porque la propiedad es lo que garantiza el préstamo. Mientras más plusvalía tenga, más margen hay para resolver el problema.
Una hipoteca que no cabe en la caja del “Qualified Mortgage” del gobierno — evaluada con estados de cuenta bancarios, activos, ingreso de renta o plusvalía en vez de W-2s y planillas de impuestos. Casi todo el financiamiento de rescate de foreclosure es Non-QM por definición.
Reemplazar su hipoteca por una más grande y tomar la diferencia en efectivo. Es la forma más económica de acceder a la plusvalía — y generalmente deja de estar disponible una vez que está seriamente atrasado o ya hay un caso presentado, que es exactamente por qué actuar antes del lis pendens importa tanto.
Llámeme o escríbame por WhatsApp y léamelo — le digo qué significa y qué cambia, gratis y en confianza, completamente en español. Para asesoría legal sobre un caso ya presentado, lo correcto es un abogado de defensa de foreclosure de Florida, y se lo digo cuando ese sea el caso.