Segundas Oportunidades · Condado de Broward
ES EN Read in EnglishFort Lauderdale, Hollywood, Pembroke Pines, Pompano, Plantation, Miramar — Broward sigue el mismo proceso judicial de foreclosure de Florida que Miami-Dade: la demanda se presenta ante el Clerk del Condado de Broward y termina en una subasta en línea. Si su casa tiene plusvalía (equity), puede haber opciones de financiamiento que vale la pena revisar, y yo se las explico confidencialmente, sin juzgarlo, en español o en inglés.
Conocimiento Local
Los foreclosures en Broward son judiciales, se presentan ante el Clerk of Courts del Condado de Broward y se resuelven en una subasta en línea. Entre el primer pago perdido y esa fecha de venta hay meses de puntos de decisión — y en casi todos ellos, la plusvalía de la casa todavía puede detener el proceso. Algunos prestamistas le llaman préstamo "bailout" de foreclosure; yo lo estructuro como un puente con una salida planificada de regreso al financiamiento convencional.
El lis pendens abre el caso en corte; no termina su propiedad. Los casos en Broward normalmente toman meses en llegar a sentencia. Eso puede dejar tiempo para revisar y, si se aprueba, completar un financiamiento, pero el título, los requisitos de pago, el calendario de la corte y el tiempo que quede controlan lo que es posible.
Una vez que la venta está programada, el reloj es real. El financiamiento aprobado tiene que cerrar y entregar el pago total confirmado a tiempo, y el servicer y el proceso de la corte controlan si la venta sigue adelante.
Años de apreciación en el Sur de la Florida significan que muchos dueños atrasados con los pagos están sentados sobre una plusvalía considerable — en Hollywood, Lauderhill, Pompano, Miramar y en todo el condado. Esa plusvalía es la base de la calificación. El prestamista igual revisa la propiedad, el título, el pago total confirmado, la estructura del préstamo y la estrategia de salida.
El inventario de condominios en Broward tiende a ser más antiguo, y el aumento de las cuotas tras las reglas de inspección de hitos (milestone inspection) y de reservas de Florida ha empujado a algunos dueños a atrasarse sin que sea culpa suya. Esos casos necesitan un prestamista que lea el edificio igual que al prestatario. Financiamiento de condominios (en inglés) →
Los préstamos puente de probate y herencia liquidan hipotecas atrasadas sobre propiedades heredadas y financian la compra de la parte de otros herederos mientras la sucesión sigue abierta. Préstamos de probate (en inglés) →
La consulta, los documentos, el plan y el cierre — todo puede hacerse completamente en español. Enfrentar una ejecución hipotecaria es difícil; entender sus opciones no debería serlo.
Lo Específico de Broward
La ley es la misma en todo el estado, pero la textura práctica de un foreclosure en Broward no es idéntica a la de Miami-Dade. Estas son las diferencias que de verdad cambian cómo estructuro un caso aquí arriba.
El inventario de condominios de Broward es más antiguo que el de Miami-Dade, y los requisitos de inspección de hitos y de fondos de reserva de Florida golpearon más fuerte a los edificios viejos. He visto dueños atrasarse no porque cambió su ingreso, sino porque las cuotas subieron y una cuota especial (special assessment) cayó el mismo año. Esos casos necesitan un prestamista que lea las finanzas de la asociación junto con las del prestatario.
Los vecindarios de casas unifamiliares de Broward — Miramar, Lauderhill, Pembroke Pines, North Lauderdale — tienen dueños de muchos años cuyas casas se apreciaron mucho más rápido que sus salarios. Esa brecha es exactamente lo que hace que el financiamiento basado en plusvalía funcione cuando el banco ya negó el refinanciamiento.
Partes de Broward tienen suficiente concentración de inversionistas y rentas para que las valuaciones sean más discutidas que en Miami-Dade. Eso importa cuando el préstamo depende de un avalúo (appraisal), y es una razón para empezar el caso más temprano que tarde.
De Lighthouse Point a Dania Beach, los valores pueden cambiar drásticamente en unas pocas cuadras. Una subasta apurada en un corredor así es una manera genuinamente mala de descubrir cuánto vale su casa — una razón más para actuar antes de la fecha de venta, y no después.
Si se aprueba, use el puente para liquidar la hipoteca atrasada y estabilizarse con un pago sostenible, y después trabaje hacia un refinanciamiento más adelante si califica. El plazo es de hasta 36 meses en la mayoría de los casos, sin penalidad por pago anticipado; la elegibilidad y las tasas de un refinanciamiento futuro no se pueden prometer. Vea el plan completo de segunda oportunidad (en inglés) →
Teléfono, video, firma electrónica segura, y viajo para los cierres cuando hace falta. La línea del condado nunca ha sido lo que decide uno de estos casos — el calendario sí.
Preguntas Frecuentes
Si el financiamiento aprobado cierra y el prestamista recibe el pago total confirmado antes de la venta programada, el foreclosure puede resolverse antes de la subasta. El servicer, el proceso de la corte, la condición del título, las cifras de pago y el tiempo que quede controlan el resultado; ningún prestamista puede prometer que una venta se detenga o se posponga.
En ambos — estoy licenciado en toda Florida y trabajo Broward con regularidad: Fort Lauderdale, Hollywood, Pembroke Pines, Miramar, Plantation, Davie, Coral Springs, Pompano. La mayor parte del proceso se hace por teléfono, video y firma electrónica segura, así que la distancia nunca ha sido lo que decide estos casos.
No. El crédito no forma parte de la calificación para estos programas basados en plusvalía. El prestamista califica la transacción según la plusvalía de la propiedad y de todas formas revisa la propiedad, el título, el pago total confirmado, la estructura del préstamo y la estrategia de salida. La aprobación y el cierre a tiempo no se pueden prometer.
Sí puede, y en Broward es uno de los detonantes más comunes que veo. Los requisitos de inspección de hitos (milestone inspection) y de reservas estructurales de Florida han producido cuotas especiales grandes en el inventario de condominios costeros más antiguos de Broward, y una asociación puede ejecutar por cuotas impagas de manera totalmente independiente de su hipoteca. Si está atrasado con ambas, pida la cifra de pago a la asociación y al servicer antes de decidir nada — los dos números se comportan de forma diferente.
La ley es idéntica en todo el estado — judicial, presentado en la corte de circuito, vendido en la subasta en línea del Clerk. Lo que cambia es lo práctico: el calendario de Broward, su carga pesada de casos de condominios y HOA, y un mercado de renta que hace que vender y alquilar localmente salga más caro de lo que los dueños esperan. Trabajo en ambos condados y la estructura del caso es la misma; la aritmética a su alrededor no.
Una conversación gratis y confidencial — dónde está el préstamo, cuánta plusvalía tiene y qué le conviene de verdad. Si un préstamo puente es la herramienta correcta, le muestro los números. Si no lo es, también se lo digo.