Herramienta gratis · Miami-Dade y Broward
ES EN Read in EnglishRevise el edificio antes de hacer la oferta.
En Miami el edificio se evalúa antes que usted. Responda las preguntas de abajo y la herramienta le dice en qué puntos se va a detener un underwriter, cuáles solo necesitan documentos, y qué camino es realista. Es una clasificación, no una aprobación: la respuesta definitiva está en los sistemas de proyectos de las agencias y en los papeles de la asociación, que solo ve un prestamista.
Cómo decide la herramienta
El veredicto lo determina la peor respuesta individual, no una suma de puntos. Un descalificador por sí solo hace que el proyecto no sea elegible para un préstamo convencional (Fannie Mae / Freddie Mac), sin importar lo limpio que esté todo lo demás. Los factores más suaves activan una revisión del proyecto y todavía pueden pasar. Lo que usted no sepa se deja fuera del veredicto y se convierte en un documento por conseguir.
| Factor | Qué revisa el underwriter | Si falla | Documento que lo resuelve |
|---|---|---|---|
| Inspección de hito | Si la inspección estructural requerida está en el expediente y los hallazgos de Fase 2 están cerrados. | Hallazgo de Fase 2 abierto: no elegible para financiamiento de agencia hasta que se cierre. | Informe de hito + carta de respuesta de la asociación |
| Estudio de reservas (SIRS) | Si existe el estudio de reservas estructurales y las reservas se están financiando conforme a él. | Faltante o por debajo: no se puede validar el presupuesto; revisión del proyecto. | SIRS + calendario de reservas vigente |
| Derrama | Propósito (reparaciones vs. mejoras), monto y si el trabajo terminó. | Reparaciones estructurales o de seguridad aún abiertas: se trata como mantenimiento diferido significativo; no elegible. | Aviso de derrama con propósito y estatus de financiamiento |
| Litigio | Tipo y exposición de cualquier demanda que involucre a la asociación. | Reclamo estructural, por defectos o de seguridad: no elegible. Cobros de rutina: normalmente bien. | Divulgación de litigios en el cuestionario |
| Seguro maestro | Cobertura a costo de reposición, viento, e inundación donde se requiere. | Cualquier brecha reprueba el proyecto por sí sola. | Página de declaraciones de la póliza maestra |
| Morosidad en cuotas | Proporción de unidades con 60+ días de atraso (aprox. 15% es la cifra comúnmente citada). | Morosidad alta: revisión del proyecto; con frecuencia reprueba. | Línea de morosidad en el cuestionario |
| Uso de renta corta | Si el edificio opera como hotel (recepción de rentas, pool de rentas, uso transitorio). | Operación tipo hotel: no elegible. | Reglas de renta de la declaración |
| Concentración de propiedad | Proporción de inversionistas y cualquier dueño único con un bloque grande (aprox. 20%+). | Importa en préstamos de inversión y de segunda vivienda. | Líneas de ocupación y de dueño único en el cuestionario |
| Espacio comercial | Proporción de espacio no residencial (aprox. 35% es el límite comúnmente citado). | Por encima del límite: no elegible. | Proporción comercial en el cuestionario o la declaración |
Dos reglas que cambian qué preguntas aplican
- Menos de 3 pisos: las reglas de inspección de hito y de estudio de reservas (SIRS) de Florida no alcanzan al edificio, así que esas preguntas se omiten.
- Menos de 30 años y 3+ pisos: la inspección de hito todavía no vence, pero el estudio de reservas sí aplica.
- Inversión o segunda vivienda: se revisa la concentración de inversionistas y de dueño único; para residencia principal normalmente no.
Trece preguntas
Responda lo que sepa. “No estoy seguro” es una respuesta válida; se convierte en un pendiente en vez de contar contra el edificio.
Mándeme el edificio y lo reviso a mano
Reviso el proyecto contra las listas de proyectos vigentes de los prestamistas y las pruebas usuales de warrantability. El mismo día en casi todos los casos. Gratis, y no tiene que ser mi cliente.
Respuestas directas
¿Qué significa que un condominio sea “no warrantable”?
Que el edificio, no usted, no cumple los estándares de proyecto de Fannie Mae o Freddie Mac: reservas, seguro, litigios, concentración de inversionistas, espacio comercial o mantenimiento diferido. No significa que la unidad no se pueda financiar; significa que el financiamiento convencional queda descartado hasta que el proyecto se resuelva, y que se necesita un programa Non-QM o basado en el activo mientras tanto.
¿Esta herramienta es una aprobación?
No. Es una clasificación basada en lo que usted sabe del edificio. La respuesta definitiva sale de los sistemas de proyectos de las agencias y del cuestionario, el presupuesto y el seguro reales de la asociación, que solo ve un prestamista. Por eso existe la revisión a mano.
Respondí “no estoy seguro” en varias. ¿Eso es malo?
No. Las respuestas desconocidas se dejan fuera del veredicto y se convierten en una lista de documentos por conseguir. Un edificio con cuatro “no estoy seguro” no es un edificio con cuatro problemas; es un edificio con cuatro preguntas pendientes.
Mi edificio tiene menos de 3 pisos. ¿Por qué se omitieron preguntas?
Porque las reglas de inspección de hito y de estudio de reservas estructurales de Florida aplican a edificios de tres pisos o más. En un edificio más bajo esas preguntas no cambian la respuesta, así que la herramienta las salta.
¿Qué necesita usted para revisar el edificio a mano?
La dirección completa, el nombre de la asociación si lo tiene, y cualquier documento que ya tenga: cuestionario, presupuesto, SIRS o informe de hito, declaraciones del seguro. Con la dirección sola ya puedo empezar; con los documentos la respuesta es más rápida y más precisa.
¿Cuánto cuesta y tengo que ser su cliente?
Es gratis y no tiene que ser mi cliente. Reviso el edificio porque prefiero que usted sepa la respuesta antes de que su depósito esté en riesgo, sea cual sea el resultado.