Préstamos Non-QM · Sur de la Florida
Miami funciona gracias a sus emprendedores — dueños de restaurantes, realtors, contratistas, creadores de contenido, inversionistas — cuyas declaraciones de impuestos están legalmente optimizadas para mostrar menos de lo que de verdad ganan. La calificación convencional castiga eso. Los programas Non-QM lo corrigen: calificación por depósitos bancarios (bank statement), por el flujo de renta de la propiedad (DSCR), por formularios 1099 o por activos, con tasas que hoy son mucho más competitivas de lo que sugiere la vieja reputación de este segmento.
En Palabras Sencillas
Los préstamos que no siguen las reglas de una hipoteca calificada (Non-QM) documentan el ingreso fuera de la caja estándar del W-2 y la declaración de impuestos — usando en su lugar estados de cuenta bancarios, el flujo de renta de la propiedad, formularios 1099, estados de ganancias y pérdidas (P&L) o activos líquidos. No son los préstamos "sin documentos" del 2007: los prestamistas Non-QM de hoy verifican con rigor la capacidad de pago, solo que con evidencia que refleja cómo ganan de verdad los trabajadores por cuenta propia y los inversionistas. Espere tasas y enganches algo más altos que en un préstamo convencional (típicamente 10–20% de enganche), a cambio de una calificación que se ajusta a la realidad.
12–24 meses de depósitos de negocio o personales reemplazan las declaraciones de impuestos. La solución clásica para el dueño de negocio de Miami cuyo Schedule C muestra mucho menos de lo que produce una operación que va bien.
Los préstamos DSCR (Debt-Service Coverage Ratio, o cobertura del servicio de la deuda) califican una propiedad de renta por su propio ingreso frente a su pago — su DTI personal nunca entra en la ecuación. La herramienta que usan los inversionistas para crecer más allá del tope de diez propiedades del financiamiento convencional.
Contratistas y quienes ganan por comisión pueden calificar solo con sus 1099; los negocios establecidos, con un P&L (estado de ganancias y pérdidas) preparado por un CPA. Menos documentos de los que usted se imagina.
Activos líquidos sustanciales se pueden convertir matemáticamente en "ingreso" que califica (asset-based) — aquí encajan los clientes en edad de retiro y los perfiles con mucho portafolio y poco salario.
Compradores internacionales (foreign national) sin historial de crédito en EE. UU. financian propiedades en Miami todos los días — típicamente con 25–30% de enganche y una referencia de crédito internacional. Una parte enorme de este mercado.
Condominios y casas orientadas a Airbnb que los prestamistas convencionales rechazan pueden funcionar bajo programas DSCR usando el ingreso de renta proyectado. Las reglas del edificio siguen importando — yo también las reviso.
Clientes Que Ya Cerraron
Reseñas de Google.
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Respuestas Honestas
El prestamista promedia 12–24 meses de depósitos (aplicando un factor de gastos si son cuentas de negocio) para establecer el ingreso que califica — sin declaraciones de impuestos. Se requieren dos años o más trabajando por cuenta propia y, típicamente, 10–20% de enganche.
Es un préstamo para propiedades de renta que califica con el flujo de caja de la propia propiedad: renta ÷ pago = DSCR. Ratios cercanos a 1.0+ califican; su ingreso personal y su DTI quedan completamente fuera. Es la herramienta estándar de los inversionistas que quieren crecer.
Algo más altas que las convencionales — pero la diferencia se ha reducido muchísimo. Para quien la alternativa es no calificar, o dejar negocios sobre la mesa, los números casi siempre favorecen actuar. Y refinanciar más adelante a un préstamo convencional sigue siendo una opción.
Sí — todos los días. Los programas para compradores extranjeros (foreign national) no requieren historial de crédito en EE. UU.; típicamente 25–30% de enganche con una referencia bancaria o de crédito internacional. Yo los manejo en español y en inglés.
No. Usted es exactamente el tipo de cliente para quien existe el Non-QM. Sus estados de cuenta o un P&L probablemente cuentan su historia real; juntos escogemos el programa que mejor la lee.
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