Trabajadores por Cuenta Propia · Miami y el Sur de la Florida
Usted tiene un negocio en Miami. Sus declaraciones de impuestos están optimizadas para pagar menos taxes — lo cual es inteligente, hasta que un banco usa esas mismas declaraciones para decirle que "no gana suficiente" para una hipoteca. Un préstamo con estados de cuenta bancarios (bank statement loan) corrige ese desajuste: lo calificamos con los depósitos reales que entran a sus cuentas, no con el ingreso gravable que queda después de las deducciones. Sin declaraciones de impuestos, sin W-2.
En Palabras Sencillas
Un préstamo bank statement es una hipoteca donde el ingreso se documenta con sus depósitos bancarios en vez de declaraciones de impuestos. Bajo las guías actuales, usted entrega 12 meses de estados de cuenta (24 cuando el ingreso es por temporada) de cuentas personales o del negocio, y el underwriter calcula un ingreso calificable a partir del historial de depósitos. Está hecho para quienes llevan al menos dos años trabajando por cuenta propia y cuyas declaraciones de impuestos muestran menos de lo que el negocio realmente produce. Son préstamos con underwriting completo — el crédito, las reservas y la propiedad siguen importando — solo que el ingreso se documenta como realmente se mueve el dinero de un trabajador por cuenta propia.
Dueños de negocio, contratistas independientes / 1099, realtors, médicos con consulta privada, freelancers, dueños de restaurantes y salones — cualquiera con 2+ años por cuenta propia cuyas deducciones hacen que las declaraciones de impuestos no sirvan para calificar.
Use la que mejor cuente su historia — 12 o 24 meses de estados de cuenta personales o del negocio (no se mezclan en un mismo préstamo). Se pueden combinar varias cuentas.
Bajo las guías actuales: tan poco como 10% de enganche para compradores bien calificados de residencia principal, montos de préstamo desde $100K hasta $3.5M, y se permiten segundas casas y propiedades de inversión.
Depósitos consistentes, una cuenta sana (los sobregiros sin explicación perjudican) y dos años de historial por cuenta propia. Yo reviso sus estados de cuenta por adelantado antes de someter nada — sin sorpresas.
Muchos de mis clientes bank statement son dueños de negocio cubanos, venezolanos y colombianos. Todo el proceso — análisis de estados de cuenta, solicitud y cierre — disponible completamente en español.
Si sus declaraciones sí respaldan su ingreso, un préstamo convencional normalmente sale más barato — y se lo voy a decir. El préstamo bank statement es la herramienta para cuando no lo hacen. Vea también los préstamos DSCR para propiedades de renta puras.
Preguntas Frecuentes
Sí. Los programas bank statement documentan el ingreso con 12 o 24 meses de depósitos bancarios en vez de declaraciones de impuestos — sin taxes, sin W-2, sin malabares con el estado de ganancias y pérdidas. Igual va a necesitar un crédito sólido, reservas y dos años de historial trabajando por cuenta propia; el préstamo pasa por un underwriting completo, solo que con otra documentación de ingreso.
Bajo las guías actuales, los compradores bien calificados pueden dar tan poco como 10% de enganche en una residencia principal; la mayoría de los escenarios caen entre 10% y 20% según el puntaje de crédito, el monto del préstamo y el tipo de propiedad. Las segundas casas y las propiedades de inversión requieren más. Cada escenario es diferente — llámeme y le cotizo el suyo.
Cualquiera de los dos sirve — 12 o 24 meses de estados de cuenta personales o del negocio, y se pueden combinar varias cuentas (aunque la documentación personal y la del negocio no se pueden mezclar en un mismo préstamo). Cuál es más fuerte depende de cómo fluye el dinero por su negocio; yo reviso ambos y escojo el camino que más le conviene antes de aplicar.
El mínimo del programa es 620 bajo las guías actuales, pero los términos más fuertes — incluyendo los enganches más bajos — van para los puntajes más altos. Si su puntaje necesita trabajo primero, le digo exactamente qué arreglar y escogemos bien el momento para aplicar.
Pueden — los underwriters revisan los últimos 12 meses de actividad de la cuenta, y los sobregiros o cargos NSF sin explicación requieren una carta de explicación y pueden afectar la aprobación. Mándeme sus estados de cuenta antes de aplicar y yo le señalo cualquier cosa que haya que resolver primero.
Sí — todo el proceso puede hacerse en español, incluyendo el análisis de sus estados de cuenta. Si su negocio produce más de lo que muestran sus taxes, hay un camino para comprar casa.
Empezar
Llame, mande un texto, escriba por WhatsApp o empiece la solicitud segura — lo que le resulte más fácil. Consulta gratis, sin compromiso y sin consulta de crédito fuerte (hard pull) para empezar.